土地托管，大勢所趨——得農村者得天下

       國家領導人親自定調，連續多年中央一號文件和兩會已經為農業農村未來的發展指明了方向：未來農業大勢所趨，就是土地托管，得農村者得天下，你準備好了嗎？

你對有關農村土地經營政策和經營模式了解多少呢？

      今天，晨雨就為您一一道來：

      土地，是農業經營者的命脈！有土地，才能規?；?，規?；霓r業，才能賺錢！這套規律，已經被90%的農業大戶證實。

【一】相關政策概念

       現在幫大家梳理一份關于土地流轉、土地托管、土地入股的概念、模式等干貨知識，希望幫助大家提高經營能力、做大規模農業。

1、啥叫土地流轉？

      土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

      可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

       農業用地在土地承包期限內，可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉，發展農業規模經營。

2、啥叫土地承包經營權？

       土地承包經營權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權，權利內容由合同約定。分為主體和客體兩種。

       該項權利的權利主體為公民或集體；權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地。

      2017年10月18日，第二輪土地承包到期后再延長三十年。

3、啥叫土地承包經營權流轉？

       土地承包經營權流轉，是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉·“土地承包經營權流轉”最早是1995年提出的，國發﹝1995﹞7號 《國務院批轉農業部〈關于穩定和完善土地承包關系的意見〉的通知》中明確提出“建立土地承包經營權流轉機制”。

4、 啥叫土地入股？

       土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。評定社員入社土地的產量，主要根據土地的質量和實際產量，以使每個社員的利益不受損害。土地入股并沒有改變土地私有制，但土地所有權已與使用權相分離，為進一步過渡到土地公有制奠定了基礎。

5、啥叫土地托管？

       土地托管是指部分不愿耕種或無能力耕種者把土地托給供銷社等合作組織和種植大戶,并由其代為耕種管理的做法。

       土地托管現象是在市場經濟條件下,在土地制度改革進程中產生的新成果。通過規?；耐恋赝泄?在不改變農民的土地承包權、收益權和國家惠農政策享有權的前提下，實現了農業規?；?、集約化、機械化生產，較好解決了“誰來種地、怎么種地”的問題。 是為了更好的服務農民實現雙贏的很好合作方式，目前全國各地還在共同努力營造良好的環境。

6、啥叫土地使用權？

       土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

       土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。

       農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

       農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

7、啥叫土地使用稅？

       土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。

8、啥叫農村宅基地？

       農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經建設房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

9、啥叫土地置換？

      土地置換，是指在城市發展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區，加快城市發展的一種方法。包括異區地塊的置換和同區內地塊的置換兩種情況。兩種情況：

       ①因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業區、商務區等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區，發展新城區。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優勢。

       ②土地置換是以符合土地利用總體規劃為要求，以耕地“占一補一”為前提條件，以調整優化土地利用結構布局為目標，以土地的適宜性為依據，通過異地調整，使不符合土地利用總體規劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設用地均為國有土地，運作時不涉及土地性質問題，僅限于權屬的重新調整和界定

【二】關于土地托管

       在上述各個概念中，出現頻次最高、最引人關注的就是土地托管了。

什么是“土地托管”

       土地托管是指部分不愿耕種或無能力耕種者把土地托給供銷社等合作組織和種植大戶，并由其代為耕種管理的做法。

       土地托管是實現農業規?；a的重要社會化服務模式之一。通過土地集中連片托管，實現土地的規?；?、集約化、機械化與專業化生產，進而大幅減少農業生產資料的投入，提高農業生產效率，對于實現我國農業健康與高效可持續發展具有重要意義。

“土地托管”的服務主體

       目前，我國開展土地托管服務的主體主要包括供銷合作社體系、專業合作社、新型的農業經營服務企業和農機大戶等新型農業主體。

       供銷合作社是政府三農工作的重要載體，是為農服務的合作經濟組織。供銷社的土地托管業務主要集中在山東、河南、河北與東北地區，主要依托基層供銷合作社、基層供銷合作社創辦的農民專業合作社來實施，有的將村“兩委”吸納進來，共同開展土地托管服務。

       專業合作社是農業生產合作組織。2017年農村經營管理工作重點指出支持合作社開展農業生產托管、農機作業、統防統治等專業化服務，積極承擔政府購買社會化服務項目。